Umowa przedwstępna u notariusza – zadatek, zaliczka i bezpieczeństwo transakcji

Znalazłeś wymarzone mieszkanie, ale bank potrzebuje czasu na decyzję kredytową, a sprzedający musi jeszcze spłacić kredyt. Albo kupujesz działkę i czekasz na warunki zabudowy. W takich sytuacjach strony zawierają umowę przedwstępną, w której zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości. Od formy tej umowy zależy jednak, jak skutecznie zabezpiecza ona interesy stron. Wyjaśniamy, czym różni się umowa przedwstępna zwykła od notarialnej i co warto w niej zawrzeć.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna to zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości określonej umowy, tzw. umowy przyrzeczonej. Musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, przy sprzedaży nieruchomości przede wszystkim oznaczenie nieruchomości i cenę. Powinna też określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli termin nie zostanie wskazany, przepisy przewidują zasady jego wyznaczenia.

Forma pisemna czy akt notarialny?

Umowa w zwykłej formie pisemnej

Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości można zawrzeć na piśmie, bez udziału notariusza. Jest ważna, ale daje ograniczoną ochronę. Jeśli jedna ze stron uchyli się od zawarcia umowy sprzedaży, druga może żądać jedynie naprawienia szkody, którą poniosła, licząc na zawarcie umowy, np. zwrotu kosztów wyceny czy opłat bankowych. Nie może natomiast skutecznie domagać się zawarcia umowy sprzedaży.

Umowa w formie aktu notarialnego

Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego daje tzw. skutek silniejszy. Jeśli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży, druga może dochodzić przed sądem jej zawarcia. Prawomocny wyrok zastępuje wtedy oświadczenie woli strony, która odmówiła. To znacznie mocniejsze zabezpieczenie, zwłaszcza dla kupującego, który angażuje duże środki.

Wpis roszczenia do księgi wieczystej

Przy umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego roszczenie kupującego o przeniesienie własności można ujawnić w księdze wieczystej nieruchomości. Taki wpis działa jak ostrzeżenie dla osób trzecich i chroni kupującego, np. gdyby sprzedający próbował sprzedać nieruchomość komuś innemu. To rozwiązanie szczególnie polecane przy zakupach od deweloperów, transakcjach z długim terminem i przy wysokich zaliczkach lub zadatkach.

Zadatek czy zaliczka?

Przy umowie przedwstępnej kupujący często wpłaca część ceny. Kluczowe jest, czy będzie to zadatek, czy zaliczka, bo skutki są zupełnie inne.

Zadatek

• jeśli umowa zostanie wykonana, zadatek zalicza się na poczet ceny,
• jeśli umowy nie wykona kupujący, sprzedający może od niej odstąpić i zatrzymać zadatek,
• jeśli umowy nie wykona sprzedający, kupujący może odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości,
• jeśli do zawarcia umowy nie dojdzie z przyczyn, za które żadna strona nie odpowiada lub za które odpowiadają obie, zadatek podlega zwrotowi.

Zaliczka

Zaliczka jest po prostu częścią ceny zapłaconą z góry. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku, co do zasady podlega zwrotowi, niezależnie od tego, która strona zawiniła. Nie pełni funkcji zabezpieczającej tak jak zadatek.

W umowie trzeba jednoznacznie wskazać, czy wpłacana kwota jest zadatkiem, czy zaliczką. Niejasne zapisy to częsta przyczyna sporów.

Co jeszcze zawrzeć w umowie przedwstępnej?

• dokładne oznaczenie nieruchomości: adres, numer księgi wieczystej, powierzchnię,
• cenę i sposób jej zapłaty,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
• warunki, od których zależy zawarcie umowy, np. uzyskanie kredytu, wykreślenie hipoteki, wymeldowanie lokatorów,
• termin wydania nieruchomości,
• wyposażenie, które zostaje w lokalu,
• podział kosztów notarialnych.

Uwaga na terminy

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Jeśli druga strona uchyla się od jej zawarcia, nie warto zwlekać z podjęciem działań.

Kiedy wybrać formę notarialną?

Forma aktu notarialnego jest szczególnie zalecana, gdy:

• kupujący wpłaca wysoki zadatek lub zaliczkę,
• okres między umową przedwstępną a przyrzeczoną jest długi,
• bank wymaga notarialnej umowy przedwstępnej do udzielenia kredytu,
• kupuje się nieruchomość od dewelopera,
• istnieje ryzyko, że sprzedający zmieni zdanie lub znajdzie innego nabywcę.

Umowa przedwstępna w Białymstoku

Kancelaria Notarialna Barbary Motal-Filipczuk w Białymstoku sporządza notarialne umowy przedwstępne oraz umowy sprzedaży nieruchomości. Notariusz z doświadczeniem od 1992 roku wyjaśnia różnice między zadatkiem a zaliczką i pomaga tak sformułować umowę, by chroniła obie strony. Aby ustalić termin i koszt umowy przedwstępnej, skontaktuj się z kancelarią mailowo.

Podsumowanie

Umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej daje jedynie prawo do odszkodowania, a w formie aktu notarialnego pozwala żądać zawarcia umowy sprzedaży przed sądem i ujawnić roszczenie w księdze wieczystej. Jasno określ, czy wpłacana kwota to zadatek, czy zaliczka, i wskaż warunki oraz terminy. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.